Mal ehrlich: Haben Sie nicht auch schon mal von einer Ferienwohnung in Wien im Bezirk Josefstadt geträumt? Jedoch ist der Traum ‚Haus kaufen in Österreich‘ leichter geträumt als umgesetzt. Lesen Sie hier, wie Sie den Immobilienerwerb ohne Stress bewältigen.
Inhaltsverzeichnis: Das erwartet Sie in diesem Artikel
Der Kauf eines Hauses in Österreich ist bei vielen Deutschen beliebt
Das Nachbarland Österreich ist des Deutschen liebstes Ziel für den Immobilienkauf. Gemäß der Deutschen Botschaft in Wien haben bereits 131.382 Deutsche ihren Hauptwohnsitz nach Wien verlagert. Und 77.122 mal haben Bundesbürger den Zweitwohnsitz in der Donaumetropole angemeldet. Sie glauben, dass der Hauskauf in Österreich ein leichtes Unterfangen sei? Leider ist es das nicht. Die Bundesländer kennen leider keine einheitlichen Regelungen. Und diese unterscheiden sich nochmals für land- und forstwirtschaftliche Liegenschaften, Wohnungen, Baugrundstücke. Was ist also beim Erwerb von Bestandsimmobilien und beim Neubau einer Immobilie zu berücksichtigen?
Unter welchen Bedingungen darf ein Deutscher ein Haus in Österreich erwerben?
In Österreich dürfen Deutsche grundsätzlich jederzeit Häuser kaufen. Für den Immobilienerwerb hat Österreich als EU-Mitgliedsland keine Beschränkungen errichtet. Landwirtschaftliche Immobilien sind jedoch nicht frei zugänglich. Auf den Deutschen Immobilienkäufer kommen zunächst eine Reihe Fragen zu. Viele Menschen mögen hier zunächst an Steuer-Themen denken. Jedoch sind es Rechtsfragen, die einen in Bedrängnis bringen.
Das zweistufige Verfahren: Titel und Modus
Das österreichische Recht bildet die Grundlage für den Erwerb eines Hauses in Österreich. Dies schließt die Anwendung anderer Rechtsordnungen aus. Insbesondere der Käufer der Immobilie wird durch das österreichische Recht geschützt. Zwei aufeinander folgende Stufen sind für den Immobilienkauf vorgesehen. Dies soll dem Käufer Schutz vor gutgläubigem Erwerb sowie Belastungen durch Dritte geben.
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Schritt 1: das Verpflichtungsgeschäft bzw. der Titel
Der Hauskauf wird für beide Parteien mit dem Verpflichtungsgeschäft verbindlich. Der Verkäufer bewirkt damit jedoch noch keinen Übergang des Eigentums auf den Käufer. Nur die Modalitäten werden hier geregelt. Üblicherweise wird hier ein Kaufvertrag oder ein Schenkungsvertrag geschlossen.
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Der Modus: der Eigentumserwerb
Der Erwerb des Eigentums aus dem Kauf findet durch die Eintragung in das Grundbuch statt. Dies ist nur mit einer grundbuchfähigen Urkunde möglich. Von beiden Parteien wird eine Unterschrift auf der Urkunde geleistet. Von einem Gericht bzw. einem Notar werden die Unterschriften auf der Urkunde beglaubigt. Anders als in Deutschland ist ein notarieller Kaufvertrag nicht zwingend nötig.
Der Kauf einer Immobilie und die damit erforderlichen Genehmigungen und Erklärungen
Der Erwerb einer Immobilie nach dem zweistufigen Verfahren wirkt zunächst einfach. Doch der Staat Österreich verlangt zusätzliche Erklärungen vom Deutschen Käufer.
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Erklärung beim Erwerb eines Baugrundstücks
Das zeitnahe Bebauen des Grundstücks muss vom Käufer per Erklärung versprochen werden.
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Erklärung beim Erwerb einer Bestandsimmobilie
Der Käufer einer bereits bestehenden Immobilie muss erklären, dass er das Objekt nicht als Ferienwohnung verwenden will.
Verpflichtende Genehmigungen: diese sind nur für Ausländer nötig
Der Hauskauf in Österreich hält für EU-Bürger zusätzliche Auflagen bereit. Für diese Genehmigungen und Bescheide gibt es je nach Region verschiedene zuständige Behörden. Auch die Art und Weise, wie diese erlangt werden können, sind unterschiedlich. Die Eintragung des Erwerbs in das Grundbuch ist an das Vorliegen aller Dokumente geknüpft.
Ihr neuer Hauptwohnsitz in Österreich – oder doch eher Freizeitwohnsitz?
Wenn Sie Ihren Hauptwohnsitz nach Österreich verlagern, dürfen Sie mit den wenigsten Problemen rechnen. All jene, die das Haus in Österreich als Zweitwohnsitz oder Ferienwohnsitz nutzen möchten, dürfen mit Schwierigkeiten rechnen. Die nebengeordnete Nutzung muss extra zugelassen werden, damit ein Grundbucheintrag des Kaufs erfolgen kann. Wenn alles klappt, wird ein Freizeitwohnsitzbescheid ausgestellt.
Welche Vorschriften im Baulandgrundverkehr noch wichtig sind
Gerade in den bei Ausländern beliebten Regionen ist man darauf bedacht, eine starke Zunahme von Ferienwohnungen zu vermeiden. Dem dienen an dieser Stelle zusätzliche Vorschriften für den Baulandgrundverkehr (Wohnungen und Baugrundstücke sind betroffen). Sie sind konform mit dem EU-Recht, stellen für uns Deutsche dennoch eine Hürde beim Kauf eines Hauses als Zweitwohnsitz in Österreich dar. Sie gehen teils bis in die 70er Jahre zurück.
Die Landesraumordnungsgesetze der neun Bundesländer
Die Regelung der Freizeitwohnsitze obliegt in Österreich den Bundesländern. Dies ist der Grund, warum sich die Gesetze in den neun Bundesländern unterscheiden. Nur begrenzte Zahlen an Ferienhäusern können in den Nachbarbundesländern erworben werden. Von Deutschen wurden dort in der Vergangenheit bereits sehr viele Immobilien gekauft. Einige Regionen erfreuen sich besonderer Beliebtheit: für den Kauf von Ferienhäusern sind dies Salzburg, Vorarlberg und Tirol. Oft ist der Kauf einer Immobilie als Freizeitwohnsitz an hohe behördliche Hürden geknüpft. Man sollte sich auf mehrere Jahre einstellen, die nötig sind, die Hindernisse zu überwinden. Man sollte sich nicht über die geltenden Gesetze hinwegsetzen und das gekaufte Haus ohne Genehmigung als Freizeitimmobilie nutzen. Mit der Zwangsversteigerung wird das Abenteuer Hauskauf in Österreich von der Behörde abrupt beendet. Das Prüfen, welche Genehmigungen erforderlich sind, sollte daher ein Deutscher unbedingt dem Kauf eines Hauses in Österreich vorausgehen lassen.
An wen sollte man sich in Österreich wenden?
Die Gemeinde ist stets die erste Kontaktstelle. Das Verzeichnis der Gemeinde kennt alle Freizeitwohnsitze. Und sie genehmigt neu zu errichtende Freizeitwohnsitze. Das Landesraumordnungsgesetz des Bundeslandes gibt dabei der Gemeinde den Rahmen vor.
Der Freizeitwohnsitz: was versteht das Gesetz darunter?
Die exakte Definition fehlt in den meisten Landesraumordnungsgesetzen. Wann es sich nicht um einen Hauptwohnsitz handelt, erklärt das Gesetz umso genauer. Ob es sich bei der Immobilie um einen Hauptwohnsitz oder Freizeitwohnsitz handelt, offenbart schnell die Frage, wo der Mittelpunkt der Lebensbeziehungen liegt. Eine Überprüfung der Nutzungsart kann seitens der Behörde jederzeit erfolgen. Wie dies allerdings in der Realität umgesetzt werden soll, bleibt offen. In der Regel geht der Überprüfung eine Anzeige voraus.
Um Ärger zu umgehen, ist es ratsam, den Erwerb einer Immobilie als Freizeitwohnsitz anzustreben. Man bleibt flexibel, und die Wohnung kann sporadisch oder auch als Hauptsitz genutzt werden. Zusammenstöße mit dem Gesetze werden auf dem Weg vermieden.
Der Trend zum Wohnen außerhalb der Stadt hält in Österreich an. Ein Dorf in Längenfeld im Ötztal in Tirol ist dem Österreicher lieber wie ein Loft in Wien (Foto: AdobeStock – hachri)
Österreich 2022: die erwartete Entwicklung der Immobilienpreise
Einen guten Überblick über die Preisentwicklung erhält man aus dem Preisspiegel der Wirtschaftskammer Österreich (WKO). Dem Preisspiegel haben wir die Trends für das vierte Quartal 2021 entnommen. Die Entwicklung des Markt lässt folgende Trends erkennen:
- Um 12,6% stiegen die Preise für österreichische Wohnimmobilien in nur zwölf Monaten. Damit übertrifft das vierte Quartal das dritte Quartal 2021. Dieses weist eine Steigerungsrate von ’nur‘ 10,4% auf.
- Die Preise für Einfamilienhäuser außerhalb von Wien zogen noch stärker an. Hier liegt der Anstieg bei 15,5%. Damit liegt der Wert etwa die Hälfte über der Steigerung des dritten Quartals 2021 von 10,4%.
- Die gebrauchten Wohnungen außerhalb Wiens erweisen sich ebenfalls als sehr beliebt. Mit 14,5% stiegen deren Preise ebenfalls rasant. Auch hier lag das dritte Quartal 2021 mit einer Steigerung von 11,8% deutlich niedriger.
- Außerhalb von Wien stiegen die Wohnimmobilienpreise stärker als in Wien selbst. Um 10,2% bzw. 11,3% stiegen die Immobilienpreise in Wien im dritten und viertel Quartal. Außerhalb Wiens waren es 10,6% bzw. 13,9%.
- Der Preisanstieg fiel am Neubauwohnungsmarkt geringer aus. Hier erhöhten sich die Preise im dritten und vierten Quartal 2021 um 9,9% bzw. 10,6% innerhalb von Wien und um 9,5% bzw. 10,8% außerhalb von Wien.
Die Kreditzinsen sind noch immer sehr niedrig. Mit Mietrenditen unter 4% sind Immobilien als Geldanlage noch immer sehr attraktiv.
Wohnimmobilienpreisindex Österreich: Preisentwicklung ‚in Wien‘
| Zeitraum | Österreich gesamt | Einfamilien-Häuser | Eigentumswohnungen | davon neu | davon gebraucht | Jahresentwicklung |
|---|---|---|---|---|---|
| 2019 | 3,9 % | 4,9 % | 3,0 % | 4,9 % | 5,9 % |
| 2020 | 7,0 % | 6,7 % | 13,3 % | 6,3 % | 6,8 % |
| 2021 | 11,8 % | 10,8 % | 8,9 % | 11,0 % | 10,2 % | Quartalsentwicklung |
| Q3/2020 | 9,5 % | 9,4 % | 13,8 % | 9,1 % | 8,3 % |
| Q4/2020 | 10,0 % | 9,4 % | 17,2 % | 8,9 % | 8,3 % |
| Q1/2021 | 12,3 % | 10,9 % | 10,0 % | 11,0 % | 10,4 % |
| Q2/2021 | 11,7 % | 10,7 % | 9,3 % | 10,9 % | 10,1 % |
| Q3/2021 | 10,4 % | 10,2 % | 5,0 % | 10,7 % | 9,9 % |
| Q4/2021 | 12,6 % | 11,3 % | 11,1 % | 11,4 % | 10,6 % |
| Quelle: OeNB, DataScience Service GmbH „(DSS)“, TU Wien, Prof. Feilmayr | |||||
Immobilien ‚außerhalb von Wien‘: Preisentwicklung gemäß dem Wohnimmobilienpreisindex Österreich
Außerhalb von Wien war eine deutlich stärkere Verteuerung zu bemerken. Das Preisniveau in Wien lag beriets für viele Jahre wesentlich höher.
| Zeitraum | Österreich gesamt | Einfamilien-Häuser | Eigentumswohnungen | davon neu | davon gebraucht | Jahresentwicklung |
|---|---|---|---|---|---|
| 2019 | 3,9 % | 2,0 % | 2,9 % | 2,3 % | 3,4 % |
| 2020 | 7,0 % | 9,4 % | 6,4 % | 8,3 % | 4,9 % |
| 2021 | 11,8 % | 12,5 % | 13,0 % | 12,4 % | 13,4 % | Quartalsentwicklung |
| Q3/2020 | 9,5 % | 12,1 % | 8,3 % | 9,4 % | 7,2 % |
| Q4/2020 | 10,0 % | 11,4 % | 10,2 % | 13,0 % | 7,8 % |
| Q1/2021 | 12,3 % | 12,9 % | 14,7 % | 16,7 % | 12,9 % |
| Q2/2021 | 11,7 % | 11,3 % | 13,7 % | 12,9 % | 14,3 % |
| Q3/2021 | 10,4 % | 10,4 % | 10,8 % | 9,5 % | 11,8 % |
| Q4/2021 | 12,6 % | 15,5 % | 12,9 % | 10,8 % | 14,5 % |
| Quelle: OeNB, DataScience Service GmbH „(DSS)“, TU Wien, Prof. Feilmayr | |||||
Preistrends in Österreich: das kommt 2022 auf uns zu
Das Angebot wird nach wie vor hinter der Nachfrage zurückbleiben. Somit wird sich der Preisanstieg weiter fortsetzen. Im Jahr 2022 sollen frei vereinbare neue Mietabschlüsse geringer steigen als die Inflationsrate. Die Nachfrage der Käufer wird besonders bei Wohnimmobilien in Einzellagen und Baugrundstücken sowie Wochenendhäusern und Einfamilienhäusern besonders stark sein. Es sind vorzugsweise Immobilien fern der Innenstädte.
Der Österreicher nutzt gerne Immobilienportale, um seine Traumimmobilie zu finden. (Foto: AdobeStock – Travellaggio)
Immobilienportale in Österreich: die 10 beliebtesten
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Immosuchmaschine.at
Die Immosuchmaschine erlaubt das Filtern der Immobilienangebote nach Region und Bundesland und nach Kategorie. Wer eine Traumimmobilie in Kärnten oder Wien oder Vorarlberg sucht, der kommt hier schnell zum Ziel.
Im Web: www.immosuchmaschine.at
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Mietguru.at
Immobilien aus allen Bundesländern Österreichs darf man auf Mietguru.at erwarten. Die Immobilie des Tages steht auf Mietguru.at für 24 Stunden im Mittelpunkt.
Im Web: www.mietguru.at
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Willhaben.at
Wer rund um den Erwerb der Traumimmobilie Dienstleister wie Makler, Bauträger oder Hersteller sucht, findet auf Willhaben.at ein umfangreiches Anbieterverzeichnis. Mit über 1.000 Immobilien offeriert Willhaben.at ein umfangreiches Portfolio zur Pacht, Miete und zum Kauf.
Im Web: www.willhaben.at
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Flatbee.at
Provisionsfreie Immobilienangebote sind natürlich besonders interessant. Darauf hat sich Flatbee.at spezialisiert. Flatbee.at bietet den Vergleich der recherchierten Immobilien und damit mehr Transparenz. Schnell und transparent verschafft man sich einen Überblick über Situation und Trends mit dem Marktbarometer.
Im Web: www.flatbee.at
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Immobilienscout24.at
Immobilienscout24.at bietet zu den aktuellen Immobilienangeboten auch Ratgeber. Stolperfallen im Mietrecht und beim Hauskauf werden aufgedeckt, gesetzliche Neuerungen werden direkt besprochen.
Im Web: www.immobilienscout24.at
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Wohnnet.at
Wer der Erste sein möchte, der von der neu inserierten Traumimmobilie erfährt, kann sich auf Wohnnet.at per E-Mail benachrichtigen lassen. Den Loft in Wien und das Ferienhaus in Tirol darf man sich hier erwarten.
Im Web: www.wohnnet.at
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Alle-gemeinsam.at
Eine der unabhängigen Immobilienplattformen ist Alle-gemeinsam.at. Die Plattform richtet sich vor allem an Makler, Bauträger und Privatpersonen. Für private Besitzer von Immobilien bietet Alle-gemeinsam.at einen besonderen Service: die Inserate ihrer Immobilien sind kostenfrei.
Im Web: www.alle-gemeinsam.at
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Der Standard
derStandard.at hat einen Suchagenten eingerichtet, der kein Angebot mehr unbemerkt verpassen lässt. Die immobiliensuche wird ebenfalls erleichtert, nämlich mit Tipps, Diensten und hilfreichen Checklisten.
Im Web: immobilien.derstandard.at
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FindMyHome.at
Die Bewertungen für Anbieter auf FindMyHome.at geben einen ersten Eindruck. So erhält man das Gefühl von Sicherheit. Die Anbieter mit den besten Bewertungen zeichnet FindMyHome.at als Qualitätsmakler aus. Seit 2001 gibt es FindMyHome.at bereits.
Im Web: www.findmyhome.at
Häufige Fragen
Kann man als Deutscher in Österreich ein Haus kaufen?
Der Hauskauf kann in Österreich auch als Deutscher vollzogen werden. Gesichert wird dies durch die EU-Mitgliedschaft Österreich. Landwirtschaftliche Immobilien in Österreich können jedoch nicht erworben werden.
Was muss ich beachten wenn ich in Österreich ein Haus kaufe?
Allein das österreichische Recht greift beim Erwerb eines Hauses in Österreich. Hiernach wird in zwei Stufen vorgegangen. Als erstes tätigen Käufer und Verkäufer ein Verpflichtungsgeschäft (Titel) in Form des Kaufvertrags. In einem zweiten Schritt wird der Erwerb der Immobilie in das Grundbuch eingetragen. Dieser Teil nennt sich Modus oder Eigentumserwerb.
Was kosten Immobilien in Österreich?
In den vergangenen Jahren sind die Preise für Einfamilienhäuser in Österreich um ca. ein Drittel gestiegen. Im Jahr 2018 lag der Preis im Mittel bei etwa 241.000 Euro. Vergleicht man mit dem Vorjahr, sind das 7 % mehr, und ein Blick auf fünf Jahre zuvor ergibt eine Steigerung von 30,6 %.
Kann man in Österreich eine Wohnung kaufen?
Es ist einem Nicht-Österreicher möglich in Österreich eine Immobilie zu erwerben. Als EU-Mitgliedsland lässt Österreich das zu. Der Kauf von Immobilien sowie das grenzüberschreitende Kreditgeschäft wurden durch die Wohnimmobilienkreditrichtlinie von März 2016 vereinfacht.
Wie teuer ist ein Haus in Österreich?
25.851 Euro, das ist der Quadratmeterpreis für eine Wohnung ab 130 qm im inneren Stadtbezirk von Wien. Eine 50 qm Wohnung im 22. Bezirk von Wien (Donaustadt) kostet 6.629 Euro/qm. In Klagenfurt dagegen liegen die Quadratmeterpreise im Mittel bei 3.527 Euro (Quelle: immopreise.at).
Sind Immobilien in Österreich günstiger?
Die Durchschnittsmiete für eine 80-Quadratmeter-Wohnung in Wien beträgt nach dem Marktforschungsinstituts GfK ca. 12.300 Euro pro Jahr. In München liegt die Jahresmiete bei etwa 14.800 Euro. Dies spiegelt auch die höhere Kaufkraft der Münchner. Daher fließen über 50 % des jährlichen Netto-Gehalts von Münchnern wie Wienern in die Miete.
Was kosten Immobilien in Österreich?
Die Immobilienpreise in Österreich erreichen bis zu 25.851 Euro/qm. Dafür bekommt man z.B. eine Wohnung ab 130 qm in Wien (Innere Stadt). In anderen Bezirken liegt der Quadratmeterpreis niedriger. Eine Wohnung mit 50 qm im Wiener 22. Bezirk (Donaustadt) kostet 6.629 Euro/qm.
